澳大利亚绿色建筑经济账本：10年产值上千亿

发布日期：2012-9-19

来源：21世纪经济报道 作者：叶碧华

7月初，位于墨尔本CBD地段的Upper West Side大楼正如火如荼地赶工。这个由香港远东集团投资开发的地产项目，因为八成买家都是华人而广为人知，声望甚至盖过了其另一身份——澳大利亚首个获得四星评级的绿色住宅项目。

自2003年推出绿色建筑的星级评级后，澳大利亚不仅找到一种解决环境气候难题的方法，更重要的是发掘到绿色建筑背后商业溢价。星级越高的绿色建筑意味着更高的租金回报以及更低的运营成本，从地产商、建筑商、设计师、物管公司乃至于最终的用户，绿色建筑的出现正逐渐颠覆传统地产的价值链条。

据澳大利亚绿色建筑委员会行政总监Robin Mellon表示，目前澳大利亚有16%的办公楼获得绿星评级，在城市CBD地区的星级绿色建筑普及率更高达18%，以现在澳大利亚地产行业约6000亿澳元产值来计算，短短十年间，绿色建筑的产值已接近千亿澳元。

10年产值上千亿

2002年，澳大利亚绿色建筑委员会（以下简称“绿建委”）成立，作为连接政府与企业的行业机构，绿建委旗下有850个会员，涵括政府、建筑商、发展商、建材生产制造商等多个领域。“9年前，我们发起绿星绿色建筑评级项目，在澳大利亚宣传绿色建筑。”Robin说。

相比起美国、德国、日本等国家来说，澳大利亚在绿色建筑起步晚了很多。在考虑了当地环境、气候以及大众的接受程度后，绿建委为绿星绿色建筑评级设立了9个不同方面的考量，除了能源、水、材料、管理、辐射、创新等显而易见的因素外，还包括室内环境的质量、周边交通的状况以及土地的使用和生态等一些不为人重视的因素。

目前，绿建委只对4星以上级别进行评估，不评测1、2、3星级。其中1指最低表现，2指行业平均水平，3指优秀做法，4星级代表典范做法，5星级代表澳大利亚卓越表现，6星级指的是世界领先水平，相当于美国LEED绿色建筑认证的铂金级别。

“现在我们所有的项目都是绿色建筑项目。”Brookfield Multiplex公司建筑及发展部董事总经理George Kostas告诉本报记者，目前该公司总共有28个建筑通过绿色星级评估体系的认证，项目的总价值高达36亿澳元。随着社会大众对建筑的环保要求越来越高，其公司在2003年正式成立可持续发展部，此前仅是每个项目有负责绿色环保的小团队。

“因为客户、租户都希望这样，而且在悉尼这样的大城市CBD写字楼，你要获得甲级的认证必须要得到一定的绿星绿色建筑评级。所以绿色是必须的。”George认为，绿色建筑不仅是节能，而是应该将对环境的可持续性考虑进去，成为建筑行业的最基本标准。

Robin坦言，绿色建筑的推广刚开始遇到很多困难。“当你向人们引入新产品、新服务时，试图让他们知道其用途是很困难的。但是当这个新产品能为他们产生经济效益时，他们最终会明白的。”Robin认为，最重要的是建立节省开支和绿色建筑评级之间的关系，绿建委花费了三四年时间才做到这一点。澳大利亚人开始将绿星绿色建筑评级与能源节约、水资源节约以及更好的租赁市场联系起来。

根据统计，获得绿星绿色建筑评级的写字楼其租赁价格要比一般写字楼高5%，销售价格高12%，这意味着如果物业拥有绿星建筑评估，将可以收到更大的经济效益，闲置率也得到了改善。

“我们的城市现在已有16%的办公室得到绿星评级，CBD里的建筑有18%得到评级。目前澳大利亚地产工业产值已达6000亿澳元，所以10年间我们能影响其中的18%是相当了不起的。”Robin自豪地说。

绿色建筑的经济账本

迄今为止，澳大利亚政府并未强制新建项目符合绿星绿色建筑评级，但对于各政府部门办公地点的选择则将绿色建筑作为一项考虑因素。更重要的是，无论是用户还是业主，不仅将绿色建筑与节省开支联系在一起，还认为这是提升企业形象的举措之一。

“在写字楼领域，大的企业都要求建筑本身获得绿星绿色建筑评级，否则他们根本不会考虑租用，因为大家都在提倡企业社会责任，企业本身对于可持续也会有自己的一套标准。”悉尼西田集团项目设计总监Glen Pidgeon告诉本报记者。

在建筑商George看来，建造高能效绿色建筑或者可持续建筑的费用并不比非可持续建筑要高。“两者的造价基本是相等的，但随着时间的推移，可持续建筑的花费会更低。”

目前，墨尔本大部分公寓的管理费是一年四千到五千澳元，有的还高达八千澳元一年，但Upper West Side两房户型一年的管理费才2000澳元，一房户型一年的管理费为1500澳元。低廉的管理维护费用使得该绿色住宅项目自两年半前开盘以来，已经卖出了1100套房子。

在过去的十年里，绿星评级标准一直在不断变化。早期，参与标准设立的人员并不完全都是来自于建筑行业，随着不断的实践，标准里面的学术因素逐渐减少，转变成一个实用性的规范。

“特别是对我们而言，这的确是一个很大的转变。”George认为，近五年来，绿星标准的要求越来越高，从刚出台时的一个办公标准，逐渐演变成一个产业标准。目前Brookfield Multiplex六成的材料来源于中国，他认为中国在发展绿色建筑的潜力巨大。

6月底，美国绿色建筑委员会（USGBC）宣布在上海设立办事机构，以加强对中国绿色建筑团体的直接联系、参与和支持。此前，住房和城乡建设部副部长仇保兴指出，中国绿建委（包括筹备期）已成立8年，国家绿色建筑行动计划也已经明确。

“中国的三星绿色建筑评级只是运作了一段很短的时间，普及的过程总是缓慢的。” Robin强调评级工具必要与时俱进，“市场变化很快，评级工具的变化也要跟上时代的脚步。如果你不这样做，它们将会阻碍创新，开始限制市场。”