浅议保障性住房建设融资方式

发布日期：2012-4-21

来源：中华建筑报 作者：邢佶勇 张大国

2010年，保障性住房建设在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障性住房的建设和投入力度。根据中央的“十二五”规划，“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，而资金成为了影响保障性住房建设进度的重要因素之一。据住房和城乡建设部估算，未来几年，全国保障性住房建设的资金需求量十分巨大，资金配套压力非常大。因此，对政府而言，如果能吸引开发商以及其他社会资本参与保障性住房建设，那么解决资金短缺问题就可以获得重大突破。

吸引开发商介入

目前，我国保障性住房中资金缺口最大的是廉租房和公租房，但是在利润率偏低和资金回收慢的影响下，开发商参与此两类保障性住房开发建设的热情较低。如果政府机构能从降低经营风险、提高收益率这两方面入手，针对不同的项目提供灵活的参与模式，将可以在很大程度上吸引开发商进入保障性住房建设领域。从笔者参与的保障房项目来看，笔者建议相关部门可以采取以下几种模式：

委托代建方式。开发商仅以项目建设代理者的身份参与廉租房和公租房开发，不涉及开发资金的投入、监管等环节，政府支付的代建费和项目投资节余奖励作为其收益来源。

配建方式。开发商在自筹资金承担廉租房和公租房建设任务的同时，获得政府搭配的商品房建设用地指标，可通过建设并销售商品房的方式提高收益率。

BT方式。开发商与地方政府签订建设—移交协议，开发商垫付前期的建设成本和融资成本进行保障房建设，政府按约定的回购期限进行项目回购，开发商参与项目的收益来自于政府支付的利润和代建费。

BOT方式。开发商与地方政府签订建设—运营—移交协议，开发商负责项目的融资、建设等工作，并获得项目建成后一定年限的运营权，在运营期限结束后按照协议要求将项目无偿转让给地方政府。

无论具体采用哪种方式，政府机构还应从准入制度、投资补助、税收优惠、贷款贴息、贷款担保和土地优先开发等多方面向开发商提供政策支持，以提高其参与廉租房和公租房建设的积极性。

引入社会资本参与

要解决保障房长期大规模建设的资金需求，仅靠政府机构和开发商是远远不够的，相关部门还应进一步拓宽融资渠道，吸引和拉动其他社会资金参与。具体而言，可吸收的资金来源包括：

社保基金。目前，社保基金的市场运作方式在国内已较为成熟，采取直接投资和委托投资有机结合的方式，投资种类主要包括银行存款、国债和其他具有良好流动性的金融工具。社保基金作为国家战略性储备基金，在保障性住房的建设中理应有所作为，同时保障性住房项目的稳健回报特点也符合社保基金的资金属性要求。

保险资金。对于保险资金而言，保障性住房项目是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。2010年9月，保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《暂行办法》），为保险资金正式投资房地产领域扫除了法律上的障碍。截至2011年底，我国的保险行业资产总额达6.01万亿元，按照《暂行办法》的规定，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%，所以6000亿元保险资金将成为2012年保障性住房的潜在资金池。

中长期债券。保障性住房的建设周期较长，且保障性住房中的廉租房和公租房不能出售只能出租，每月收取的租金可满足偿还利息的需求，而本金的回收则需要较长的时间。因此，发行中长期债券，能够与保障性住房的建设和资金回收周期相匹配。国家应该支持符合条件的企业通过发行中长期债券筹集资金，专项用于保障性住房的建设和运营。

产业投资基金。产业投资基金是一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金用于保障性住房建设有很大的优势。首先，产业投资基金的募集方式主要是通过与大机构达成投资协议的方式来完成，基金数量庞大，回收周期也较长，为保障性住房建设提供了稳定的资金来源；其次，投资基金管理者大多是从事该行业多年的专业人员，有助于提高投资于保障性住房的各种资金的运行效率。

房地产投资信托基金（REITs）。REITs是一种新型金融投资产品，其把个人及机构投资者的资金募集起来，由专门机构进行投资经营管理，投资于能产生稳定现金流和收益的房地产行业。从本质上看，REITs是一种资产证券化产品，它将流动性较差的房地产实物资产转化为流动性强的受益凭证。将REITs应用在保障性住房中，将提高其资产的变现能力和资金的使用效率，但保障性住房REITs的运作模式、收益模式、法律界限仍需逐步设计和完善。

在房价居高不下的今天，保障性住房建设是一项长期而艰巨的任务。未来保障性住房建设资金需求量很大，仅仅依靠政府财政力量是远远不能实现的。政府机构应该通过设计合理的项目运作模式或设置合理的项目条件，积极引导开发商和其他社会资本参与到保障性住房建设中来，真正建立起市场化的投融资和建设机制，实现保障性住房建设的可持续发展。