2012房地产行业面临洗牌 机遇与挑战共存

发布日期：2012-1-6

来源：理财周报

明年限购的范围可能还会波及三线城市，因为现在三线城市房价其实在涨

理财周报编辑整理

朱凌波

(全国工商联商业不动产专委会主任)

房企向商用地产转型，能不能“转”是个伪命题，但转过来能不能做好，存在难度。

商业地产跟住宅地产在开发程序、管理流程、融资路径上有共通性。但商业地产有特性的东西，要开发、销售和运营。所以，住宅房企要转型，除了具备这些相通的特点把握外，更需要对商业地产有特殊研究。

没钱肯定干不了商业地产，但有钱却不一定干得了。

至于商业地产“总量饱和”，依然是伪命题。目前中国很多标准化、同质化的购物中心，未来竞争会更加激烈。但是，分类的、多样化的、个性化的、便利店型的、特色型的购物中心，将来空间巨大。将来的市场应该是上述两类商业地产并行发展。

商业地产和住宅地产，并非房地产行业的分类问题。商业地产是比住宅地产产业链更大的行业，将来的投资运营机构不仅是房地产商，而会形成横向、纵向的更大产业链条。

苏雪晶

(长江证券房地产行业首席分析师)

从整个行业来看，调控政策已见成效，房价已经进入下行通道。即使后市中央对房地产行业的货币政策有所调整，房价依然会走低。因为房价的波动有一定的周期性，必须走完这个周期，才能进入下一个周期。

如果调控政策保持现状或者持续加码，中小房企将有序退出，行业集中度将进一步提升，开发商或将抱团合作，但说整个行业进入寡头时代言之尚早。

李少明

(中投证券房地产行业分析师)

目前来看，还看不到2012年的调控政策会放松。而限购、限价、限贷等政策是否会逐步放松也很难说，还得看这些政策2012年实施后，对楼市的效果以及对整个经济的影响。

尽管现在有的地方有民间资本进入房地产行业，政府实质上对民间资本缺乏管理。由于资本的逐利性，只有当民间资本对于一个行业有利可图时才会进入，无利可图自然会退出。

孙勇

(华府资本投资有限公司董事长)

以前地产商的利润主要靠土地增值，调控之后的利润将和其他行业一样，会以开发价值的增长为主。尽管以后机会性的土地增值还会有，但是靠土地增值获取利润就不能当做常态了，只能作为一种机会。

这轮调控后，地产商只要自己有真正的价值和优势，都能找到自己的生存空间。其中，会有主动转型和被动转型的区别，早转型会好。

无论地产商大小，只要超过了驾驭风险的能力，都有可能被淘汰，这和过去的大规模扩张、负债率过高肯定有关系。只要驾驭风险能力足够，只要还有价值，肯定能存活下来。

目前，华府实行“品牌加资本”的双轮驱动投资运营模式，但对其他地产商而言，模式本身的简单模仿没有意义。但是这个可以对这个模式整个过程加以思考，也许可以有点参考意义。

王钢

(北京华鼎正升集团副总经理)

我们只做北京皇城区域内的四合院旧房改造开发经营，虽然很多地产商在转型，我们还是坚持做四合院开发经营，是因为我们认为四合院即将进入春天。

现在国家既然调控，调控得越深，有些复杂问题房地产商也不能解决。

对中国的房地产未来形势判断有难度，政府、老百姓、开发商都会有各自考虑。

现在很多房企选择降价策略，主要原因就在于受调控影响，资金压力大。但是多元化的融资渠道，只能在一定程度上有作用。

因为中国大部分的地产商，在金融、资本、跟金融合作方面的知识还远远不够。中国房地产虽然发展十几年，但与国外相比差距很大，而中国的资本市场和国外相比也不是一个层次。

但这一轮的调控对于整个房地产行业的转型、升级肯定有促进作用，会有一个洗牌，没有特色的、没有特点的企业，可能会被淘汰。 房地产行业肯定还会继续发展，只有企业倒闭，而无行业倒闭一说。

杜猛

(北京大学房地产发展研究基金中心副主任)

2012年，限购、限价、限贷等现有调控措施，大部分都会加强。而且，明年限购的范围可能还会波及三线城市，因为现在三线城市房价其实在涨。但等调控局面日趋合理之后，这些调控措施最有可能从限购开始松动，因为限购的争议最大。

2012年房地产行业有可能出现萧条，这一轮降价要降到底起码要到6-7月份，房价只有下跌30%-50%才合理。目前房价下降趋势已经达到了国务院要求的对房价的控制，未来房价还会继续下降。

尽管开发商试图用各种手段“过冬”，但是这些措施不足以改变整个房地产行业的市场生态。如果行业洗牌，未来要倒下去的应该是中小型的、创业型房企。

调控不会放松，这是明年的主方向。现在价格是稳住了，拐点也出现了，地方政府可能还会扛不住。但是把泡沫挤出去的任务没有完成，调控就要继续。如果房价不倒下，那么倒下的可能就是政府在群众中的公信力。